Mäklarsamfundet kräver ett strängare upplysningsansvar för säljaren vid fastighetsköp, skriver Svenska dagbladet. Situationen idag är den att det är köparen som måste veta vad hon köper: om något är fel med fastigheten och säljaren inte rakt ut ljugit om felet, har säljaren inget ansvar för felet. Säljaren har inget ansvar ens om hon visste om felet, men helt enkelt förtigit det och köparen inte frågat (så att man inte kan beslå säljaren med någon lögn): det är som sagt köparens sak att veta vad hon köpt.
Denna regel har lett till att besiktningsmän fått jobb. Besiktningsmän är personer som undersöker en fastighet före ett köp. Det är köparen som har intresse av fastighetens skick, så det är köparen som betalar besiktningsmannen. Det som många köpare inte vet är att besiktningsmännen normalt gör en ganska ytlig granskning och dessutom friskriver sig från ansvar för allt som skulle ha krävt en mera långtgående undersökning för att upptäcka. Att ha anlitat en besiktningsman före köpet innebär alltså i många fall ingen gardering: säljaren är inte ansvarig för felet, och besiktningsmannens uppdrag omfattade inte att upptäcka just det felet som uppdagats. Köparen får alltså, förutom köpeskillingen för fastigheten och ersättningen till besiktningsmannen, dessutom punga ut med pengar för att åtgärda felet. Klart att många undrar vem i hela friden som hittat på det här systemet.
Fastigheter är konstiga objekt. De kan vara sekler gamla och de har fel och brister som ofta är svåra att upptäcka eller som till och med är oundvikliga. Något klagomål kommer det alltid att bli: den perfekta fastigheten finns inte. I princip kan lagstiftaren göra två saker avseende detta problem, nämligen antingen låta köparen eller låta säljaren bära risken för att fastigheten inte motsvarar förväntningarna. Något däremellan verkar vara svårt att få till. I nuvarande läge är det alltså köparen som bär risken för att fastigheten inte riktigt är i det skick som köparen förutsatt, och det kan komma att kosta dyra pengar.
Alternativet – att säljaren skulle behöva bära risken – skulle också ha sina nackdelar, nämligen genom att säljaren skulle behöva gardera sig mot fel i fastigheten som hon inte kunnat upptäcka. Det skulle driva upp priserna, eftersom säljarna skulle behöva ta ut en försäkring på köparnas bekostnad. Dagens system kan tänkas hålla priserna nere, eftersom köparen inte vet om köpeskillingen för fastigheten är det enda hon måste betala. Ändå är fastigheter dyra, och en omläggning av systemet skulle alltså riskera att ytterligare driva upp priserna. Knappast något tilltalande alternativ.
Om man med detta resonemang som grund vill behålla dagens regler i stort, men justera det värsta, är just det som Mäklarsamfundet föreslår något man kan göra, nämligen att ålägga säljaren att berätta om det hon vet om fastigheten. Oupptäckta fel skulle då fortfarande gå på köparens risk och bekostnad. Nackdelen med ett sådant system är att man gott kan bråka om huruvida säljaren visste eller borde ha vetat om något visst fel, så att ett sådant system riskerar att subventionera fastighetsjurister utan att leda till mera nöjda köpare. Det som man har en chans att få ersatt av någon annan, och som kostar dyra pengar, ökar processbenägenheten.
Slutligen kan man förstås kräva att besiktningsmännen måste göra ett mera omfattande jobb vid besiktningen, och man kan också minska deras möjligheter att friskriva sig från ansvar. Det innebär dock att besiktningsmännen kommer att höja sina priser – mera jobb, dyrare pris – och som jag förstått saken är det redan i dagsläget många köpare som sparar in på en kostnad som de uppfattar som överflödig. När det sedan visar sig att köparen gjort ett dåligt köp, kommer hon att leta efter någon syndabock som skall bära förlusten. Lika lite som det är givet att det skall vara säljaren, är det givet att det skall vara besiktningsmännen som får klä skott för att köparen gjort ett dåligt köp, i synnerhet inte när en mera ingående besiktning skulle ha kunnat köpas, men ansågs vara överflödig.
Hur man än gör kommer man att ha ändan bak. En fastighet är inte för intet en enskild persons normalt största investering i livet, och kräver inte för intet att man tar hand om sitt hus. Jag tror i och för sig att Mäklarsamfundets förslag skulle leda till att fastighetsrätten kommer mera i linje med övrig köprätt, men något under på fastighetsmarknaden kommer inte heller det här förslaget att verka.
Caveat emptor, sade romarna: köparen må akta sig. Som så mycket annat som romarna hittade på inom civilrätten står sig denna sentens bra ännu efter 2 000 år.
